Архив за категория ‘Общи’

Колко струва един проект?


15 ян.

Това е най-трудният въпрос, който задават всичките ми инвеститори!
Защо е труден? Всичко зависи от очакванията на инвеститора или клиента. Тези, които нямат опит в строителството обикновено са с нагласата да спестят някой лев от проекта, тъй като си дават сметка, че ги чакат много разходи до завършването на начинанието. Редовно избират най-ниската оферта. След като вземат строително разрешение и започнат строителството установяват, че липсват куп неща и се налага да се плащат още пари за доработване, тъй като все по-често строителите не са съгласни да импровизират. Да не говорим за случаите, когато поради пропуски и недомислици в проекта се оскъпява строителството.
Архитектът също е човек, а както знаем всеки човек си мечтае да вземе големите пари и да си живее живота. От друга страна конкуренцията е голяма и ако поиска много ще изпусне поръчката.
В една предишна статия споменах, че отношенията между архитект и инвеститор трябва да се изграждат на базата на взаимно доверие. От една страна работата да е свършена качествено, от друга цената да е разумна.
Много проектанти дават ниски оферти само и само да грабнат поръчката, с пълното съзнание, че инвеститорът ще е зависим от тях до края на строителството и ще могат да го изнудват за още пари. Това си е чиста измама!
Има един санитарен минимум, под който сделката става съмнителна. Основен ориентир е цената на строителството – цената на проекта не може да падне под 2% от строителната стойност на обекта! Разбира се за много малки обекти тя може да стигне и до 5-6%, а и повече. Имам идея да инсталирам на сайта калкулатор за пресмятане на цената за проектиране, който да служи за база за преговори. Също така смятам да опиша какво трябва да изисквате от архитекта, когато се договаряте.
До скоро!

Реших да строя – какво ли ме чака?


16 Ное.

Имате имот и смятате да строите! Поздравления!

Имайте предвид, че това е сериозно занимание. Трябва да му отделите необходимото време, усилия, търпение, ресурси …. Ще карам подред:

1. Първата стъпка е да получите виза за проектиране. Подайте заявление в общината и приложете копие от нотариалния акт за земята (или друг документ за собственост) и оригинална скица. Скицата трябва да не е по-стара от 6 месеца. Ако не е актуална, извадете нова или презаверете старата. Визата за проектиране е извадка от действащия застроителен план и съдържа информация за функционалното предназначение на сградата (жилищна, търговска, офис, производствена, складова и т.н.), характер, плътност и интензивност на застрояването, процент на озеленяването и други. Не знам дали звучи разбираемо, но всички термини, които използвам, са определени в §5 от преходните и заключителни разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ).

2. С виза в ръка си намерете архитект. Важно е да установите отношения на взаимно доверие. Изборът на архитект е подобен на избора на лекар или адвокат. Трябва да е достатъчно добър, за да Ви свърши работа срещу разумен хонорар. В зависимост от големината на сградата ще се наложи да платите между 2 и 8% от цената на строителството. Не пестете време и пари в тази фаза! Качественият и добре обмислен проект ще Ви спести много неволи по време на строителството, а това значи много пари. При производството на машини се прави нулева (пробна) серия, за да се изчистят недостатъците преди машината да излезе на пазара. В строителството нулева серия няма! В практиката си съм се сблъсквал с доста куриози, като: „Ти ми драсни едно проектче за пред общината, а аз знам какво да построя“ или пък „Ще ми направиш къща без нито една права стена“ – и след една седмица – „Все пак ще ми трябва една права стена в спалнята, щото си купих гардероб“.
Да се върнем на темата. Архитектът ще организира екипа от специалисти, който ще изработи проекта. Това са геолози, геодезисти, конструктори, ВиК, ОВ и електро инженери, ландшафтни архитекти и други, в зависимост от предназначението и големината на обекта. Освен това архитектът ще Ви окаже съдействие при осигуряването на външните захранвания на сградата (ток, вода, канал, газ, парно).

3. С проекта в ръце (понякога и две ръце не стигат за да се носи) подайте заявление за получаване на строително разрешение в техническата служба на общината. Добра идея е да ангажирате консултантска фирма, лицензирана от Дирекцията за строителен контрол, която да изготви доклад за съответствие на проекта. Това ще облекчи значително процедурата и сроковете за одобрение на проекта. Осведомете се за таксите за издаване на строително разрешение – в някои общини те са значителни.

4. Със строителното разрешение в ръка може да започнете да строите. Наемането на фирма е по-скъпо, но няма да Ви се наложи да стоите непрекъснато на обекта. В много случаи е достатъчна една строителна бригада, но ще трябва да посветите цялото си време на строежа. При всички случаи основната фигура е техническият ръководител на строежа. Той трябва да е правоспособен – със средно или висше строително образование. Това е лицето, което организира работата, снабдява обекта с материали (или поне организира снабдяването) и най-важното, оформя необходимата донументация. А документацията в строителството е много – като се започне от първото удостоверение за откриване на строителната площадка и се стигне до акт за приключване на строителството. При по-големи обекти ще се наложи да наемете фирма за независим строителен надзор, която ще поеме изготвянето на по-голямата част от документацията и ще носи отговорност за спазването на нормативите и правилата в строителството. Не губете връзка с проектантите. Във всеки един етап те трябва да упражняват авторски надзор и да удостоверяват, че строителните работи са изпълнени в съответствие с проекта.
Често се налага по време на строителството да се правят промени. Те биват два вида – съществени и несъществени. Съществените отклонения от проекта са ясно регламентирани в чл. 154 ал. от ЗУТ. В тези случаи се налага да се преработи проекта на сградата и да се внесе за одобрение и допълване на строителното разрешение. Строителството може да продължи след одобрението на преработения проект. Несъществени промени могат да се правят без разрешение, но трябва да се документират от проектантите след завършване на строежа. Тази документация се нарича екзекутивна и се заверява в общината.

5. С всички документи изготвени по време на строителството в зависимост от вида на строежа се отправяте към съответната техническа служба или Регионална дирекция за независим строителен контрол (РДНСК), откъдето ще получите удостоверение за въвеждане в експлоатация.

ЧЕСТИТО!

БН Проект ООД

Архитектурно бюро