Архив за м. ноември 2010г.

Реших да строя – какво ли ме чака?


16 Ное.

Имате имот и смятате да строите! Поздравления!

Имайте предвид, че това е сериозно занимание. Трябва да му отделите необходимото време, усилия, търпение, ресурси …. Ще карам подред:

1. Първата стъпка е да получите виза за проектиране. Подайте заявление в общината и приложете копие от нотариалния акт за земята (или друг документ за собственост) и оригинална скица. Скицата трябва да не е по-стара от 6 месеца. Ако не е актуална, извадете нова или презаверете старата. Визата за проектиране е извадка от действащия застроителен план и съдържа информация за функционалното предназначение на сградата (жилищна, търговска, офис, производствена, складова и т.н.), характер, плътност и интензивност на застрояването, процент на озеленяването и други. Не знам дали звучи разбираемо, но всички термини, които използвам, са определени в §5 от преходните и заключителни разпоредби на Закона за устройство на територията (ЗУТ).

2. С виза в ръка си намерете архитект. Важно е да установите отношения на взаимно доверие. Изборът на архитект е подобен на избора на лекар или адвокат. Трябва да е достатъчно добър, за да Ви свърши работа срещу разумен хонорар. В зависимост от големината на сградата ще се наложи да платите между 2 и 8% от цената на строителството. Не пестете време и пари в тази фаза! Качественият и добре обмислен проект ще Ви спести много неволи по време на строителството, а това значи много пари. При производството на машини се прави нулева (пробна) серия, за да се изчистят недостатъците преди машината да излезе на пазара. В строителството нулева серия няма! В практиката си съм се сблъсквал с доста куриози, като: „Ти ми драсни едно проектче за пред общината, а аз знам какво да построя“ или пък „Ще ми направиш къща без нито една права стена“ – и след една седмица – „Все пак ще ми трябва една права стена в спалнята, щото си купих гардероб“.
Да се върнем на темата. Архитектът ще организира екипа от специалисти, който ще изработи проекта. Това са геолози, геодезисти, конструктори, ВиК, ОВ и електро инженери, ландшафтни архитекти и други, в зависимост от предназначението и големината на обекта. Освен това архитектът ще Ви окаже съдействие при осигуряването на външните захранвания на сградата (ток, вода, канал, газ, парно).

3. С проекта в ръце (понякога и две ръце не стигат за да се носи) подайте заявление за получаване на строително разрешение в техническата служба на общината. Добра идея е да ангажирате консултантска фирма, лицензирана от Дирекцията за строителен контрол, която да изготви доклад за съответствие на проекта. Това ще облекчи значително процедурата и сроковете за одобрение на проекта. Осведомете се за таксите за издаване на строително разрешение – в някои общини те са значителни.

4. Със строителното разрешение в ръка може да започнете да строите. Наемането на фирма е по-скъпо, но няма да Ви се наложи да стоите непрекъснато на обекта. В много случаи е достатъчна една строителна бригада, но ще трябва да посветите цялото си време на строежа. При всички случаи основната фигура е техническият ръководител на строежа. Той трябва да е правоспособен – със средно или висше строително образование. Това е лицето, което организира работата, снабдява обекта с материали (или поне организира снабдяването) и най-важното, оформя необходимата донументация. А документацията в строителството е много – като се започне от първото удостоверение за откриване на строителната площадка и се стигне до акт за приключване на строителството. При по-големи обекти ще се наложи да наемете фирма за независим строителен надзор, която ще поеме изготвянето на по-голямата част от документацията и ще носи отговорност за спазването на нормативите и правилата в строителството. Не губете връзка с проектантите. Във всеки един етап те трябва да упражняват авторски надзор и да удостоверяват, че строителните работи са изпълнени в съответствие с проекта.
Често се налага по време на строителството да се правят промени. Те биват два вида – съществени и несъществени. Съществените отклонения от проекта са ясно регламентирани в чл. 154 ал. от ЗУТ. В тези случаи се налага да се преработи проекта на сградата и да се внесе за одобрение и допълване на строителното разрешение. Строителството може да продължи след одобрението на преработения проект. Несъществени промени могат да се правят без разрешение, но трябва да се документират от проектантите след завършване на строежа. Тази документация се нарича екзекутивна и се заверява в общината.

5. С всички документи изготвени по време на строителството в зависимост от вида на строежа се отправяте към съответната техническа служба или Регионална дирекция за независим строителен контрол (РДНСК), откъдето ще получите удостоверение за въвеждане в експлоатация.

ЧЕСТИТО!

Реших да купя земя


13 Ное.

Преди да инвестирате в земя, е необходимо да направите някои проучвания. Не е добра идея да имате сляпо доверие на собственика или Агенцията за недвижими имоти.

Първото нещо е с помощта на юрист да проверите достоверността на документите за собственост.  Освен с нотариалния акт или друг писмен документ, собствеността се идентифицира със скица на имота. Валидността на скицата е 6 месеца и се издава от техническата служба на общината, поземлената комисия или Агенцията по кадастъра.

След това трябва да установите предназначението на съответния имот и ако то не е подходящо за Вашите намерения, дали е възможно да го промените.

НАПРИМЕР: Искате да построите цех за производство на безопасни игли в околностите на с. Бодилово. Намирате терен, който се продава и е на идеалното място за Вашето производство. Оказва се обаче, че земята е предназначена за селскостопански нужди и не е в регулационните граници на селото. Първата работа е да проверите в Общия устройствен план (ОУП) на населеното място дали се предвижда възможност за промяна на предназначението на терена от селскостопанско в производствено. Следва дълга и скъпа процедура по изработване на Подробен устройствен план (ПУП), съгласуването му с множество инстанции, одобрението му и преотреждане на новата функция на земята.

Най-доброто, което може да Ви се случи, но и най-скъпото, е да придобиете регулиран имот с точното предназначение. Тогава трябва да проверите в действащия ПУП какви са възможностите за застрояване в имота – застроена площ, височина и така нататък. Най-добре е да възложите тези проучвания на архитект, който не само ще се ориентира значително по-лесно в документацията, но и ще Ви подскаже някои допълнителни възможности на терена или невидими за непрофесионалиста подводни камъни.

БН Проект ООД

Архитектурно бюро